2022年9月15日，縣政府辦公室印發(fā)了《關(guān)于公布實(shí)施石臺縣集體建設(shè)用地、農(nóng)用地基準(zhǔn)地價(jià)制定項(xiàng)目初步成果的通知》。根據(jù)“誰起草、誰解讀”的原則，現(xiàn)由石臺縣自然資源和規(guī)劃局對此政策作如下解讀：

一、政策制定背景和依據(jù)

根據(jù)自然資源部辦公廳《關(guān)于部署開展2020年度自然資源評價(jià)評估工作的通知》（自然資辦發(fā)〔2020〕23號）、安徽省自然資源廳《關(guān)于開展2020年度城鄉(xiāng)地價(jià)調(diào)查與監(jiān)測等工作的通知》（皖自然資用函〔2020〕15號）及安徽省自然資源廳《關(guān)于2021年度地價(jià)工作的通知》（皖自然資用函〔2021〕18號）的文件精神，為做好我縣集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市準(zhǔn)備工作，需要制定我縣集體建設(shè)用地、農(nóng)用地基準(zhǔn)地價(jià)。

二、制定意義和總體考慮

（一）集體建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)制定的目的、意義

集體建設(shè)用地價(jià)格體系還處于初級階段，利用價(jià)格手段，政府管理部門可以調(diào)節(jié)農(nóng)民集體所有建設(shè)用地的供應(yīng)量，對農(nóng)民集體所有建設(shè)用地流轉(zhuǎn)市場進(jìn)行有效干預(yù)，從而促進(jìn)農(nóng)民集體所有建設(shè)用地流轉(zhuǎn)市場健康發(fā)育，形成城鄉(xiāng)統(tǒng)一的土地市場體系。本次集體建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)制訂的主要目的與意義體現(xiàn)在：

1、為建立統(tǒng)一的城鄉(xiāng)建設(shè)用地市場奠定基礎(chǔ)；

2、為實(shí)現(xiàn)集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)提供價(jià)格參考；

3、保障農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)組織和農(nóng)民個體經(jīng)濟(jì)利益不受損害；

4、有利于宏觀調(diào)控集體土地市場，指導(dǎo)地產(chǎn)交易。

（二）農(nóng)用地基準(zhǔn)地價(jià)制定的目的、意義

1、在農(nóng)用地流轉(zhuǎn)中的應(yīng)用。為農(nóng)用地使用權(quán)承包、出租、抵押等價(jià)值評估提供參考依據(jù)。為農(nóng)用地作價(jià)出資或者入股、授權(quán)經(jīng)營使用權(quán)等有償使用提供決策參考。

2、在農(nóng)用地資源資產(chǎn)核算中的應(yīng)用。為下一步自然資源資產(chǎn)核算提供基礎(chǔ)價(jià)格參考。

三、研判和起草過程

1、項(xiàng)目招標(biāo)。2021年6月1日，通過池州市公共資源交易中心進(jìn)行公開招標(biāo)，安徽永祥房地產(chǎn)土地評估測繪有限公司（以下簡稱“安徽永祥公司”）為中標(biāo)單位，負(fù)責(zé)石臺縣集體建設(shè)用地、農(nóng)用地基準(zhǔn)地價(jià)制訂項(xiàng)目。

2、前期準(zhǔn)備工作。2021年6月，安徽永祥公司與石臺縣自然資源和規(guī)劃局對接前期工作組織安排，并收集外業(yè)調(diào)查底圖基礎(chǔ)資料。

3、外業(yè)調(diào)查。2021年7月至8月上旬，在縣自然資源和規(guī)劃局的組織協(xié)調(diào)下，安徽永祥公司組織外業(yè)調(diào)查小組，開展了項(xiàng)目外業(yè)調(diào)查工作，收集了各單位、部門的相關(guān)基礎(chǔ)資料，并以各行政村、居委會為單元進(jìn)行調(diào)查，收集影響地價(jià)的社會經(jīng)濟(jì)、自然屬性、區(qū)位條件等方面資料。

4、初步成果編制。2021年8月中旬，安徽永祥公司依據(jù)《關(guān)于印發(fā)農(nóng)村集體土地價(jià)格評估技術(shù)指引的通知》（中估協(xié)發(fā)〔2020〕16號）、《農(nóng)用地分等定級規(guī)程》（GB/T 28405-2012）、《農(nóng)用地估價(jià)規(guī)程》（GB/T 28406-2012）等相關(guān)規(guī)程、規(guī)范，結(jié)合收集的定級資料、估價(jià)資料，應(yīng)用Gis技術(shù)建立各類型土地定級估價(jià)數(shù)據(jù)庫。然后，根據(jù)影響不同用地類型因素因子的相似性和差異性確定各類型土地定級因素因子指標(biāo)體系，運(yùn)用多因素多因子綜合評價(jià)方法，初步確定各用途的土地級別，后根據(jù)土地市場交易資料測算確定土地級別。其次，依據(jù)外業(yè)調(diào)查中收集的樣點(diǎn)資料，采用收益還原法、剩余法、成本逼近法，分別測算出各類型用地價(jià)格，結(jié)合本次基準(zhǔn)地價(jià)的內(nèi)涵，對初步測算的地價(jià)進(jìn)行期日、容積率、開發(fā)水平、使用年期等一系列的修正，評定出各用途各級別的基準(zhǔn)地價(jià)。從而形成了項(xiàng)目初步成果，包括集體建設(shè)用地定級與基準(zhǔn)地價(jià)制定、農(nóng)用地定級與基準(zhǔn)地價(jià)制定等內(nèi)容。

5、意見征詢。2021年9月至10月，石臺縣自然資源和規(guī)劃局組織召開了“石臺集體建設(shè)用地、農(nóng)用地定級與基準(zhǔn)地價(jià)制定項(xiàng)目”初步成果鄉(xiāng)鎮(zhèn)意見征詢。經(jīng)征詢，鄉(xiāng)鎮(zhèn)領(lǐng)導(dǎo)提出了相關(guān)問題與意見，我們對其中相關(guān)意見進(jìn)行了整理。

6、聽證會。2021年12月17日，在石臺縣自然資源和規(guī)劃局2樓會議室組織召開了石臺縣集體建設(shè)用地、農(nóng)用地基準(zhǔn)地價(jià)制定成果聽證會。

7、局務(wù)會議。2022年2月17日，石臺縣自然資源和規(guī)劃局組織召開了石臺縣集體建設(shè)用地、農(nóng)用地基準(zhǔn)地價(jià)制定項(xiàng)目初步成果局務(wù)會議。

8、規(guī)委會。2022年3月份，我局將我縣集體建設(shè)用地、農(nóng)用地基準(zhǔn)地價(jià)制定項(xiàng)目初步成果提交石臺縣自然資源和規(guī)劃委員會常務(wù)副主任審查會和全體成員會議審議。

9、社會穩(wěn)定性風(fēng)險(xiǎn)評估會議。政務(wù)網(wǎng)站公示30天后，于2022年6月17日開展了我縣集體建設(shè)用地、農(nóng)用地基準(zhǔn)地價(jià)制定項(xiàng)目初步成果的社會穩(wěn)定性風(fēng)險(xiǎn)評估評審工作。

10、縣政府常務(wù)會。2022年6月28日，石臺縣集體建設(shè)用地、農(nóng)用地基準(zhǔn)地價(jià)制定項(xiàng)目初步成果經(jīng)縣政府常務(wù)會研究通過。

四、工作目標(biāo)

完善建設(shè)用地市場體系，形成城鄉(xiāng)統(tǒng)一的土地市場體系。加快推進(jìn)城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場建設(shè)，統(tǒng)一交易規(guī)則和交易平臺，完善城鄉(xiāng)基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)的制定與發(fā)布制度，形成與市場價(jià)格掛鉤的動態(tài)調(diào)整機(jī)制。

五、主要任務(wù)

該項(xiàng)任務(wù)主要是確定我縣8個鄉(xiāng)鎮(zhèn)集體建設(shè)用地級別、基準(zhǔn)地價(jià)成果及8個鄉(xiāng)鎮(zhèn)的農(nóng)用地基準(zhǔn)地價(jià)成果，并且成果需要通過省自然資源廳驗(yàn)收，進(jìn)行系統(tǒng)備案。

六、保障措施

為了該成果能夠讓人民群眾知曉和實(shí)現(xiàn)運(yùn)用，我局準(zhǔn)備通過政府網(wǎng)站公布形式、宣傳手冊發(fā)放形式以及各鄉(xiāng)鎮(zhèn)國土所人員入村走訪宣傳等形式進(jìn)行宣傳，確保該成果的實(shí)施性。

七、下步工作考慮

下步，我局將根據(jù)上級出臺相關(guān)集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市政策，按照可實(shí)施性針對我縣符合規(guī)劃的集體經(jīng)營性建設(shè)用地編制土地供應(yīng)計(jì)劃，并組織實(shí)施土地供應(yīng)工作。

（解讀人：仰寧；聯(lián)系電話：0566-6027220）